房地产市场好转预期增强热点城市土拍升温 —

中国证券报

2023-05-05 09:41

最近一段时间，多个城市的土地市场热闹非凡。专家表示，房地产市场好转预期增强，热点城市土拍市场升温，但区域间土地市场表现料进一步分化。

热门地块扎堆出让

4月25日，2023年杭州第三批集中供地土拍热度再续。12宗涉宅地全部出让，单日吸金166.6亿元。

4月21日，历时4天的上海2023年首轮土拍落下帷幕，本轮供地共推出19宗地块，起始总价483.41亿元，总出让规划建筑面积198.86万平方米。最终19宗地块全部出让成功，其中有15宗溢价成交，4宗底价成交，土地出让金518.83亿元，平均溢价率为7.33%。

4月20日，广州2023年首轮集中供地顺利收官。本轮供地共推出8宗地块，除1宗地块因故终止挂牌出让程序外，其余7宗地块均已成交，成交总价294.4亿元。其中4宗地块封顶成交，3宗底价成交。

克而瑞研究中心数据显示，上周（4月17日至4月23日）总成交建筑面积达550.65万平方米，环比增长60%，成交金额896.72亿元，环比提升368%。平均溢价率升至8.0%，较前一周提升5.6个百分点。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，重点城市热门地块扎堆出让，带动成交规模大涨。

城投拿地占比降低

土拍是房地产市场的晴雨表。华创证券固定收益首席分析师周冠南认为，土地出让情况边际改善，房地产市场有望逐渐回暖。另外，区域间土地市场表现将进一步分化，核心区域热点城市将率先回暖，部分偏远区域恢复情况有待验证。

值得关注的是，今年以来，城投拿地占比逐步降低。广发证券数据显示，3月城投拿地金额674亿元，占比29%，较2月的46%下降17个百分点。参考历史数据，2023年3月城投拿地占比已下滑到2021年三季度的水平，但高于2021年上半年的18%。

周冠南分析，去年10月，财政部发布新规，明确不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。该规定在一定程度上约束了城投公司拿地行为。在新规落地、房产销售初现拐点、城投公司自身偿债压力较大等多重因素影响下，城投拿地占比持续下降。

民营房企拿地积极

从杭州本轮土拍情况来看，民营房企拿地积极性提升，值得关注的是，品牌头部房企的身影也不少，如碧桂园、龙湖等。上海首轮土拍中，有十多家民企参与，既有规模型房企，如龙湖、碧桂园；也有深耕上海的本地房企，如大华、宝华等；也有港资房企，如九龙仓。

“今年以来，22城已成交城市中，北京、上海、苏州、郑州以央国企和地方国资为拿地主力，杭州、南京、成都、宁波等城市，民企拿地金额占比有所提升。”中指研究院指数事业部分析师孟新增说。

中指研究院发布的3月权益拿地额前100榜单中，45家是民企，高于2月的43家和1月的23家。中指研究院认为，房地产市场好转预期增强，民营企业拿地情绪较高。

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