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会所被卖 功能能改吗？

买房时，装修豪华设备齐全的高大上会所吸引了业主们的眼球，也成为开发商着重宣传的卖点。可入住小区多年后，会所突然停止对外开放，原来是被出售了。事实上，近年来关于会所变卖的纠纷不少，近日，珠江新城一小区业主就因小区会所被出售，要求发展商恢复会所功能而提起了诉讼。

【案例】入住七年 珠江新城豪华会所被出售

“当年我们小区的会所也算珠江新城最豪华的会所之一了，不少人是看到高大上的会所，觉得小区配套不错，而下定购买决心的。”珠江新城星汇云锦业主林先生告诉记者，业主购买开发商的房子，其中一个因素就是因为具有会所服务。在购房时的各种宣传单上可以看到，1~4号楼第四层是6000平方米集运动、休闲、娱乐于一体的豪华会所，包括天幕恒温泳池、宴会房、健身房等，收楼时的《住户手册》《前期物业管理合同》上也明确显示小区配有会所，刚入住时还赠送给业主一些会所设施使用费用，对于喜欢运动休闲的业主而言非常受用，但没想到入住七年后，会所却被对外出售了。据悉，目前，新的私人业主将位于第四层会所的2500平方米租给了健身公司，3000平方米已租给了餐厅，健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

对于当年作为买楼“卖点”的会所就这样没有了，业主们当然是不乐意的，在和发展商沟通过程中了解到，会所产权属于发展商，对外出售后新业主会保留会所的部分功能。而面对目前会所租赁情况，业主担心会所的功能还会发生变化，因此要求发展商恢复会所功能，在沟通无效后，只好走上诉讼的道路。近日，小区业委会以个人业主的名义将发展商告上法庭。

【分析】入住后会所纷纷“消失”为哪般？

业内人士表示，会所实际上最早是在香港兴起，由于所建楼盘的户型面积普遍偏小，业主非常需要一个能够健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动的场所，于是会所应运而生。会所进入内地后逐渐演变成一种卖房的“门面”，甚至成为豪宅的标配。售楼时不少楼盘大肆渲染会所的功能和档次，将其作为楼盘的卖点。对于不少业主而言，会所展示和代表了一种体面的生活方式。不过，在楼盘完成销售之后，会所该如何经营成为不小的问题。由于小区会所相对封闭，经营模式及后期的维护成本让大部分会所处于亏本状态，开发商选择将这一赔本的买卖出售或出租的不少。

可以看到，近年来有关会所的纠纷不少。不只是广州，北京、上海等各地都有不少类似案例：买楼时承诺并展现的美轮美奂的“会所”使用几年后消失，或是交楼后发展商改变用途不兑现承诺的比比皆是。更让业主介意的是，不仅会所没有了，还因为场地出租或出售变成了各种共享办公空间、公寓、培训机构、洗浴中心、餐厅等，给居住生活带来影响。

业内人士表示，根据物业服务标准，多大面积的小区要配备多少个门岗是有要求的，但没有规定过多大面积的小区配套多大的会所。小区是否配置会所，会所是什么档次，基本是开发商根据自身品牌的要求来规划设置。房屋在办理产证时包括住宅、商业或其他等类型，还有配套用房等，比如，物业的办公场所就属于配套用房性质，但小区会所却并未做过过多规定，也不属于强制要求的配套用房之列。因此，不少发展商将小区商业裙楼部分规划为会所，产权属于发展商。近年来，关于小区会所产生的纠纷，有些是属于公建配套部分，而更多的是产权属于发展商的。业主们拿着开发商当年的楼书、宣传广告进行维权时发现并不容易。

【观察】会所问题应由谁来监管？

林先生告诉记者，目前小区状告发展商要求恢复会所的官司已经开庭。由于会所物业性质是商业，产权是发展商的，从法律上来讲发展商有权变卖。业主们的诉求是要求其功能不能改变，一定要是文体用房，因为最初跟发展商签的售住宅合约里有列明，6000平方米的4楼是国土局规划为文体用房。

业内人士表示，各地都出现小区会所被变卖消失的情况，或许与相关监管措施模糊，业主们难以维权相关。单个业主可以拿着当年的楼书、宣传册去法院告开发商虚假宣传，可能会判赔一些违约金。如果以小区业委会去法院起诉开发商不管理会所，可能根本不会受理，因为产权都不是你的。目前适用于会所纠纷的主要是《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

从已经判决的一些类似案例来看，如果会所房屋为开发商所有，开发商享有处分权，因此开发商转让会所房屋的行为是合法的。在售楼期间以及合同中承诺有会所的，在转让时一般是存在前提条件的，即“不影响会所使用”。如果转让会所后，业主与开发商签订房屋买卖合同时约定的会所功能完全丧失，虽然涉案房屋物权发生了转移，但《合同》中所约定的权利义务并未发生转移，开发商应当承担违约责任，给予业主适当补偿。北京就有小区因会所被卖，法院判决，根据业主的房屋面积不同，发展商分别补偿20多位业主1万~3万元不等的经济损失。

有业主对记者表示，无论从生活舒适度、小区品质的提升，还是从对房价的影响上来讲，其实更希望恢复会所的功能，而不是类似一些判例中的业主一样获得一两万元的赔偿。开发商以会所做售楼宣传，最终却因经营问题或经济利益等原因令会所服务无法实现，致使合同约定的义务和政府批准的规划内容成为虚设，业主们的权益如何得到保障，这样的问题需要有更清晰的指引和监管措施。

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