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房企千亿新兵观察录| 远洋集团：迟来的千亿销售额

今年在千亿房企的行列中，出现了一家老牌房企——远洋集团。

从声名在外到真正跨入千亿行列，远洋集团走过了漫长的时间，这个曾经的“地产航母”，一度在规模赛道上脱轨。

上市之初，曾是远洋的高光时刻，有“红筹第一股”之称，在国内融资规模位列第二位、全球房地产企业中排名第三。上市第二年，远洋便被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股，是内地在港上市房地产公司十强之一。在早期跨越百亿阵营的房企中，远洋赫然在列。

然而，由于在“地王”和快速扩张中屡屡失误，从百亿走向千亿的过程中，远洋却用了10年时间。

一个月前，远洋集团控股有限公司（03377.HK，简称：远洋）发布了2018年业绩简报。简报显示，远洋2018年全年实现业绩1095.1亿元（人民币，下同）。现在，远洋终于拖着缓慢的步伐迈过了千亿门槛 。

“来得太迟了。”一位曾在远洋集团的任职的业内人士感慨地说。

股权频繁更迭，内生组织建设滞后

“本来可以做得更好”，这是多位房地产业内人士对远洋的评价。

 这种期待来自于业界对远洋董事局主席、行政总裁李明能力的认可。在1993年央企中远集团成立远洋地产的前身——中远房地产公司时，正值房地产公司的生存环境变得异常严峻之际。李明于1997年空降远洋，受命领导远洋冲刺发展。甫一进入，李明便大刀阔斧地对远洋经营业务和股权架构进行了改革。

翻开远洋的历史脉络可以清晰地看到，股权结构调整贯穿了远洋的发展历史。中化入局、中国人寿挺进、中远退出、南丰集团接盘、安邦强势切入，每一次变动都是聚光灯下的热门话题。

如今，远洋已经没有任何一家股东的股权超过30%。但奇妙的是，李明一直是股权多元化的坚定推崇者。“随着企业规模的不断扩大，我觉得在房地产企业中，股权多元化是趋势。”李明在不同时间、不同场合均表达过类似言论，“只有全方位实现股权多元化，才是企业进行市场化改革的最好选择。”

虽然每一次股权发生变动，远洋管理层便同步振动，但李明继平衡完中国人寿、南丰集团、远洋管理层的局面，又平稳的过渡了中国人寿、安邦、管理层三足鼎立的局面。

如同万科一样，远洋形成了相对分散的股权治理结构，也曾经历资本力量进驻带来的对公司经营的冲击，但相较宝万之争，远洋承受的冲击要更加温和。

上述人士认为，独特的股权结构带来的是道德风险，客观上职业经理人控制公司，掌控远洋长达20年。

股权分散与职业经理人团队主导公司运营的问题曾在宝万之争中成为激励讨论的话题，有观点认为这或许代表了未来上市公司演化的方向。

不同的是，“远洋的内生组织建设一直未能与其地位相匹配”。

传闻中，与工作中的果决利落不同，工作之外的李明是位个性温和、为人亲切的领导。出行做经济舱；只要在公司办公，还会到低楼层的员工食堂吃饭；每每在公司布道，嘴上常挂着的一句话就是“从员工中来，到员工中去”。

“李明总是个了不起的企业家，他带起来的手下强将也不少，很多中坚力量已经成长起来了”。一位前远洋地产员工对李明表达了认可，却也不无遗憾地说，“但是远洋节奏慢了，千亿来得太迟了。我感觉它本可以做得更好”。

对于远洋跨入千亿耗时如此之长，上海易居房地产研究院总监严跃进则称，“这与远洋过去经历过管理层调动，行政执行效率不高，发展有些滞后不无关系。”

李明曾坦言，“远洋和很多优秀的同行横向来比较的话，还是有差距的。”

从百亿到千亿，兜兜转转

实际上，与房地产行业共同成长的远洋，有过高光时刻。

在“地王”仍不流行的年代，远洋就是高调的“地王”收割机。2009年至2010年，远洋便在青岛、北京、上海、杭州等地拿下多幅地王，一时风头无两。

其中，最为知名的出现在2009年。当年12月，远洋以467%的溢价率，拿下北京市大兴区亦庄地块，总价达到48.3亿元，突破了北京土地市场拿地溢价率不超过300%的纪录。

彼时的远洋对土地十分热衷。2010年“两会”结束后第一天，远洋经过多轮竞拍，以2.75万/平方米拿下望京的单价“地王”。

此外，远洋还加入到轰动一时的中服地块“世纪大拍卖”中，力压群雄，分得一杯羹。参与激烈竞争的，包括了金融巨擘安邦、中信、中金、民生银行以及当时风头正盛的万通地产。

远洋看似风光无限，然则拿下地王以后屡遇政策调整，激进的土地投资策略，使得远洋不断踏错节拍。

2007年11月，远洋挺进通州。仅几个月后，地产调控大幕拉开，信贷、土地双重闸门拉紧，市场下行压力增大。2009年12月，远洋拿下上述北京亦庄地王不久，国务院就首提“遏制”房价过快上涨，国土部同时提高了土地出让金的缴纳门槛。2010年3月，远洋拿下上述望京1号地块，仅3天后，保利便以低于1万元/平方米的单价拿下了大望京4号、5号地块，此后，漫长的调控宣告开始。

曾有房企人士戏言，只要远洋开始拿地，我们就知道行情要变差，该谨慎投资了。这背后是远洋多年来连续投资失败的隐痛。

接连的投资失误吞噬了远洋的净利润，远洋2011年中期净利润率跌幅达10%至14％。历经连年下滑之后，远洋2013年中期净利润率下降至个位数，仅为9.9%。这与远洋曾经的央企同行相去甚远。华润置地同期的净利润为27.8%，中海地产为33.5%。

在严厉的政策之下，远洋拿地的脚步几乎就此停滞。李明也多次表达出了对规模扩张的谨慎态度，并明确表示对“地王”敬而远之。“远洋在历史上经历过地王的滋味，拿地王不是成熟开发商做的事，现在已经过了土地储备越多市值越高的阶段，反而土储越多、风险越大”。

远离地王以后，远洋在2014年作出退出三、四线市场的决定，遗憾的是，这导致远洋与2016和2017年之间的“去库存”时机失之交臂。2014年至2016年，远洋出现连续3年的营收下滑。这三年营收分别为178.4亿元、151.07亿元、93.31亿元，跌势持续到2017年才首次出现好转。

2017年，成为远洋从保守生存方式进入加速轨道的一年。在中期业绩会上，李明在香港明确表态称，2018年远洋的销售额就能超过1000亿。

李明的底气在于土地储备量的激增。2017年一年，远洋新购入59幅地块及7个成熟项目，土储增加了57%至约3409万平方米，这个数字超过之前三年纳储总和。

2018年，远洋仍在以积极的姿态拿地。远洋发布的半年报显示，远洋上半年新购入39幅土地及1个成熟项目，土地储备上升15%达到3918.7万平方米。

在这条规模化跑道的后半场，远洋正在加速奔跑。重新回归头部房企队列已经几无可能，但他可以去争取在千亿军团中的相对身位。

在传统开发业务之外，远洋在新兴领域的探索算是先行者，商业地产之外，养老产业、长租公寓、联合办公都有布局。李明甚至试图带领远洋从一家房地产开发商转型为投融资集团，承载这一愿景的便是远洋资本。远洋希望依托金融手段，对具有规模优势、运营体系成熟的关联性企业展开股权投资，以此形成实业发展和资本运作的双轮驱动。

在去年远洋成立25周年之际，远洋提出，未来三年冲刺2000亿规模；到2020年，远洋资本的管理规模有望超过1500亿元；到2022年，远洋商业的权益租金收入预计将翻一番至40亿元；长租公寓 “邦舍”今年计划增至1.4万间等。李明希望远洋的多元业务变成“动车组”，“传统火车的动力全在车头，后面的车厢只是被拉着走。但动车在于每一节都有自己的动力，这才让动车组得以持续加速，风驰电掣。”

远洋一度失速，渴望风驰电掣的他需要做好平衡，毕竟，在成为一家投融资集团之前，地产业务仍是远洋最主要的收入来源。

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